Vastgoedbelasting Egypte 2026 — diepgaande gids

Deze post actualiseert onze vastgoedbelasting-gids Egypte met de 2026-cijfers, de praktische betalingsroute en de verdragsverlichting die de meeste Nederlandse en Duitse kopers missen. Tarieven en deadlines hieronder zijn gebaseerd op publiek beschikbare 2026-richtlijnen van de Egyptische Belastingdienst en de Financial Regulatory Authority (FRA). Check altijd de actuele FRA-bulletin voor je aangifte doet.

De drie belastingen die je echt betaalt

Buitenlandse eigenaren in El Gouna betalen drie belastingen. De jaarlijkse onroerend-goed-belasting, de huurinkomstenbelasting en de vermogenswinstbelasting bij verkoop. Elke heeft een eigen tarief, eigen aangifteperiode en eigen valkuilen.

1. Jaarlijkse onroerend-goed-belasting

Het basistarief is 10% van de jaarlijkse huurwaarde, na 30% aftrek voor woningen (32% voor commercieel). De jaarlijkse huurwaarde wordt vastgesteld door de lokale belastingdienst, niet door wat je daadwerkelijk vraagt.

Een appartement met twee slaapkamers in Marina met vastgestelde jaarlijkse huurwaarde van EGP 240.000 ziet er zo uit. De basis is 70% van EGP 240.000 = EGP 168.000. De belasting is 10% daarvan = EGP 16.800 per jaar. Dat is ongeveer EUR 320 tegen 2026-koersen.

Er is een vrijstellingsdrempel. Woningen met jaarlijkse huurwaarde onder EGP 24.000 betalen niets. Commercieel heeft een lagere drempel van EGP 1.200.

| Type vastgoed | Aftrek | Belastingtarief | Vrijstellingsdrempel | |---|---|---|---| | Woning | 30% | 10% | EGP 24.000/jaar huurwaarde | | Commercieel | 32% | 10% | EGP 1.200/jaar huurwaarde | | Vakantiewoning | 30% | 10% | EGP 24.000/jaar huurwaarde |

Betaling gaat in twee termijnen. Eerste voor 30 juni, tweede voor 31 december.

2. Huurinkomstenbelasting

Als je verhuurt wordt het inkomen belast onder de Egyptische inkomstenschijven. Voor 2026 zijn de schijven voor niet-ingezetenen vlak 22,5% op het netto huurinkomen, na 50% wettelijke kostenaftrek.

Een villa in West Golf die EGP 480.000 per jaar bruto opbrengt geeft een netto belastinggrondslag van EGP 240.000 na de 50% aftrek. De belasting tegen 22,5% is EGP 54.000. Dat is ongeveer EUR 1.030.

Je mag kiezen om werkelijke kosten af te trekken als die boven de 50% uitkomen — nuttig bij hoge onderhouds- of beheerkosten. Bewaar bonnen en houd een aparte Egyptische bankrekening voor de huurstroom.

3. Vermogenswinstbelasting

Als je verkoopt wordt de winst belast tegen 2,5% van de bruto verkoopprijs voor woningen. Dat is bruto, niet netto. Geen aftrek voor de aankoopprijs.

Een villa gekocht voor EGP 12 miljoen en verkocht voor EGP 18 miljoen krijgt 2,5% belasting over de volle EGP 18 miljoen = EGP 450.000. Dat is ongeveer EUR 8.600.

Voor commercieel vastgoed loopt het tarief op via een glijdende schaal die de vennootschapsbelasting volgt. De meeste expat-kopers in El Gouna hebben alleen te maken met de 2,5% voor woningen.

De FRA-wijzigingen in 2026 die ertoe doen

De Financial Regulatory Authority actualiseerde de 2026-bulletin met drie veranderingen die buitenlandse eigenaren raken.

Eerst steeg het zegelrecht op doorverkoopcontracten van 0,3% naar 0,5% van de aangegeven waarde. Dat betaal je bij de notaris.

Ten tweede vereist de FRA nu disclosure van uiteindelijk belanghebbende voor elk pand boven EGP 5 miljoen gekocht door een buitenlandse particulier. Het formulier dien je in bij registratie. Geen aangifte betekent geen eigendomsoverdracht.

Ten derde is online aangifte via het e-Tax-portaal nu verplicht voor niet-ingezetenen. Papieren aangiften worden vanaf 1 januari 2026 geweigerd. Je hebt een Egyptisch belastingnummer en portaal-account nodig.

Het belastingverdrag dat veel Nederlandse kopers missen

Nederland en Egypte tekenden een verdrag tegen dubbele belasting in 1999, in werking sinds 2000. Het verdrag verdeelt heffingsrechten en laat je Egyptische onroerend-goed-belasting verrekenen met je Nederlandse inkomstenbelasting.

In de praktijk betekent dit drie dingen.

Je geeft het El Gouna-pand op in Box 3 van je Nederlandse aangifte. De referentiewaarde gaat naar de Nederlandse heffingsgrondslag.

De Egyptische onroerend-goed-belasting die je daadwerkelijk betaalde wordt verrekend met de Nederlandse aanslag. Lever het EGP-bewijs in omgerekend naar EUR tegen de jaareindekoers.

Het huurinkomen is eerst in Egypte belast. Nederland belast hetzelfde inkomen daarna, maar geeft krediet voor de al betaalde Egyptische belasting, tot maximaal het Nederlandse tarief.

Dezelfde structuur geldt voor Duitsland onder het verdrag uit 1987. Het kredietmechanisme is identiek.

De praktische betalingsroute

Voor een typische El Gouna-eigenaar ziet het jaar er zo uit.

Januari tot maart: dien de jaarlijkse huurinkomstenaangifte in via het e-Tax-portaal. Deadline is 31 maart voor het voorgaande kalenderjaar.

Voor 30 juni: betaal de eerste termijn van de onroerend-goed-belasting. De rekening komt op je geregistreerde Egyptische adres of via het portaal.

Voor 30 september: dien de Nederlandse of Duitse aangifte in voor het voorgaande jaar. Inclusief het El Gouna-pand en claim het Egyptische belastingkrediet.

Voor 31 december: betaal de tweede termijn van de onroerend-goed-belasting.

Als je halverwege het jaar verkoopt: de vermogenswinstbelasting moet binnen 30 dagen na de notariële verkoop worden aangegeven. De koper of notaris houdt vaak de 2,5% in bij sluiting — controleer dit in de SPA.

Wat je moet begroten

Voor een EUR 300.000 appartement in Downtown verhuurd voor EUR 1.200 per maand ziet de jaarlijkse belastingdruk er zo uit.

| Belasting | Bedrag EUR | Frequentie | |---|---|---| | Onroerend-goed-belasting | 280 | Jaarlijks, twee termijnen | | Huurinkomstenbelasting | 1.620 | Jaarlijks, voor 31 maart | | Zegelrecht bij aankoop | 1.500 | Eenmalig bij notaris | | FRA-registratie | 200 | Eenmalig | | Disclosure uiteindelijk belanghebbende | 0 | Eenmalig, geen kosten |

Totale terugkerende kosten zijn ongeveer EUR 1.900 per jaar op EUR 14.400 bruto huurinkomen — een belastingdruk van 13%. Dat is lager dan de meeste EU-markten.

Drie dingen om te checken voor je koopt

Check de vastgestelde jaarlijkse huurwaarde bij het lokale belastingkantoor voordat je tekent. Soms is de officiële waarde dubbel zo hoog als wat een vergelijkbaar pand werkelijk opbrengt, wat je belastingrekening opblaast.

Bevestig of de verkoper alle achterstallige onroerend-goed-belasting heeft betaald. Openstaande belasting volgt het pand, niet de verkoper. Vraag een belastingverklaring.

Open het Egyptische belastingnummer en e-Tax-portaal-account voor sluiting. Zonder die kun je geen aangifte doen, en te late aangifte kost 5% per maand boete tot maximaal 30%.

Waar je de actuele tarieven verifieert

De cijfers hierboven weerspiegelen publiek beschikbare 2026-richtlijnen. Voor real-time tarieven check altijd het Egyptische Belastingdienst-portaal en de FRA-kwartaalbulletin. Een lokale Egyptische accountant met ervaring in aangiften voor buitenlandse eigenaren kost ongeveer EUR 400-600 per jaar en haalt het meeste risico weg.

Voor het bredere koopproces zie onze koopgids voor buitenlanders en de El Gouna huurrendement 2026 notitie. Wil je een second opinion op een specifieke belastingblootstelling? Stuur het adres via WhatsApp en we rekenen het door.