Mısır'da Emlak Vergileri — alıcı rehberi 2026

250.000 EUR'luk bir El Gouna villasının yabancı alıcısı satın almada kabaca 6.250 EUR gayrimenkul işlem vergisi öder (Mısır 196/2008 Sayılı Gayrimenkul Vergi Yasası kapsamında yüzde 2,5), artı noter ve tescil maliyetlerinde 500–1.500 EUR. Yıllık olarak aynı villa otorite tarafından belirlenen kira değerine dayalı olarak 400–900 EUR gayrimenkul vergisi öder. 10 yıllık mülkiyet boyunca toplam vergi maliyeti kabaca 11.000–15.000 EUR'a ulaşır artı satışta yüzde 2,5 elden çıkarma vergisi. Bu rehber üç vergi olayını da yıl 1 ile yıl 10 karşılaştırmasıyla, ilk günden tutulacak belgelerle ve imzadan önce avukatınızla doğrulama noktalarıyla parçalara ayırır.

Mısır'da mülk satın almanın vergi tarafı, yabancı alıcıların en sık eksik bilgi aldığı alanlardan biridir. Kurallar değişir, muafiyet eşikleri ayarlanır ve yerel vergi dairesindeki pratik iş akışı bölgeler arasında değişir. Bu rehber planlamanız gereken emlak vergisi kategorilerini, gereken belgeleri ve imzadan önce avukatınızla görüşülecek doğrulama noktalarını açıklar.

Bu makale genel bilgilerdir ve 2026 itibarıyla kamuya açık kuralları yansıtır. Vergi veya hukuki tavsiye değildir. Belirli işleminiz hakkında nitelikli bir Mısırlı avukata veya lisanslı vergi danışmanına danışın. Aşağıdaki rakamlar yalnızca yönlendirmedir — onlara güvenmeden önce güncel oranları Mısır Vergi İdaresi ve danışmanınızla teyit edin.

Üç ana vergi olayı

Mısır'da mülk satın alma genellikle üç vergi kategorisini tetikler.

Satın almada, alıcı gayrimenkul işlem vergisi öder. Standart oran tarihsel olarak mülk değerinin yüzde 2,5'i olmuştur, ancak belirli site türleri ve yeniden satış koşulları rakamı değiştirebilir. Tescil ücretleri ve noter maliyetleri daha küçük bir katman ekler.

Yıllık olarak, mülk sahibi 196/2008 Sayılı Yasa ve değişiklikleri kapsamında yıllık gayrimenkul vergisi öder. Oran, vergi otoritesi tarafından mülke atanan resmi bir kira değerine karşı hesaplanır, pazar fiyatına değil. Bir değer eşiğinin altındaki birçok konut mülkü muaftır, ancak El Gouna'daki site villaları ve daireleri neredeyse her zaman muafiyet hattının üzerine düşer.

Satışta, satıcı bir gayrimenkul elden çıkarma vergisi öder. Brüt satış değerinde yüzde 2,5 oranı tarihsel olarak yapıdır. Sermaye kazançları muamelesi bundan ayrıdır — danışmanınızla belirli işleminizin Mısır veya ülke içi vergi kurallarınız altında sermaye kazançlarına tabi olup olmadığını teyit edin.

Pratikte satın alma maliyetleri

250.000 EUR'da satın alınan bir mülk için, yüzde 2,5'lik gayrimenkul işlem vergisi tescilde kabaca 6.250 EUR ödenebilir anlamına gelir. Noter ücretleri ve tapu sicili tescili daha küçük bir katman ekler — genellikle değere ve ofise bağlı olarak birkaç yüz euro'dan düşük binlere kadar.

İşlem sırasında belirli belge kategorilerine damga vergisi uygulanır. Avukatınızın ücreti bu hükümet ücretlerinden ayrıdır ve firmaya ve kapsama bağlı olarak genellikle mülk değerinin yüzde 0,5–1,5'i arasında çalışır.

Tek işlemlik bir satın alma yerine geliştirici ödeme planı aracılığıyla satın alıyorsanız, vergi zamanlaması farklı olabilir. Bazı geliştiriciler tescil vergisi ödemesini planın bir parçası olarak işler; bazıları tescilde alıcıya devreder. Geliştirici ile yazılı olarak teyit edin.

Yıllık emlak vergisi

Mısır'ın 196/2008 Sayılı Yasa kapsamındaki yıllık gayrimenkul vergisi (değiştirildiği şekliyle) bir muafiyet eşiğinin üzerindeki çoğu konut ve ticari mülke uygulanır. Mekanizma:

• Vergi otoritesi mülke bir "kira değeri" atar — bu idari bir rakamdır, gerçek pazar kirası değil.
• Yıllık vergi o kira değerinin bir yüzdesi olarak hesaplanır.
• Tanımlanmış bir değer eşiğinin altındaki mülklere yasal bir muafiyet uygulanır; eşik periyodik olarak ayarlanmıştır.

El Gouna villaları ve çoğu daire için yıllık rakam atanan kira değerine bağlı olarak yılda düşük yüzlerden düşük binlere kadar euro arasında çalışma eğilimindedir. Mısır Vergi İdaresi çerçeveyi kamuya açık sitesinde yayınlar (bkz. eta.gov.eg).

Yıllık vergi yerel vergi dairesi tarafından tahsil edilir. Kira değeri otorite tarafından periyodik olarak gözden geçirilir. Atanan kira değerinin gerçekçinin çok üzerinde olduğuna inanıyorsanız, resmi bir itiraz prosedürü vardır — avukatınız bunu takip etmeye değer olup olmadığı konusunda tavsiye verebilir.

Satışta maliyetler

Sattığınızda, brüt satış değerinin yüzde 2,5'i standart gayrimenkul elden çıkarma vergisi uygulanır. Bu, ikamet ettiğiniz ülkede uygulanabilecek herhangi bir gelir veya sermaye kazançları muamelesinden ayrıdır.

Mısır tarihsel olarak gayrimenkul elden çıkarmayı, birçok Avrupa yargı yetkisinin yaptığı gibi sermaye kazancı vergisi yerine bir işlem vergisi olarak ele almıştır. Yüzde 2,5 satış fiyatına uygulanır, kazanç veya kayıp yapıp yapmadığınıza bakılmaksızın. Bazı kategoriler — örneğin, miras alınan mülkün satışı — farklı muameleye sahiptir. Danışmanınızla teyit edin.

Yerleşik değilseniz, ikamet ülkenizdeki vergi durumunu da kontrol etmelisiniz. Çoğu AB ülkesi, sakinlerinin yurt dışı mülk satışlarına bir tür sermaye kazançları muamelesi uygular. Hollanda genellikle yurt dışı mülkü Box 3 (varlıklardan gelir) kapsamında vergilendirir, mülk yıllık değerlenir. Almanya bir spekülasyon dönemi uygular — satın alma tarihinden itibaren on yıl içinde satarsanız kazanç genellikle vergilendirilir; on yıl sonra konut kazançları genellikle muaftır. Birleşik Krallık, Birleşik Krallık'ta konumlanan mülkü elden çıkaran yerleşik olmayanlara kendi sermaye kazançları çerçevesini ve yurt dışı mülk için farklı bir kuralı uygular. Ülke içi danışmanınız tam muameleyi açıklayacaktır.

Yıl 1 ve yıl 10 toplam maliyet karşılaştırması

Vergi maliyet resmini somutlaştırmak için, aşağıda üç mülk katmanı için yıl 1'i (satın alma artı ilk yıllık) yıl 10 ile (on yıllık mülkiyet boyunca kümülatif) karşılaştırılır. Rakamlar yalnızca yönlendirmedir.

| Mülk katmanı | Yıl 1 maliyeti (satın alma + ilk yıllık) | Yıl 10 kümülatif maliyet (satış hariç) | Yıl 10 satıldıysa (%2,5 elden çıkarma dahil) | |--------------|------------------------------------------:|----------------------------------------:|---------------------------------------------:| | Downtown 1BR stüdyo 110.000 EUR | 3.200 EUR (satın alma 2.750 + yıllık 350 + noter 100) | 6.300 EUR (satın alma 2.750 + 10× yıllık ort. 350) | 9.050 EUR (+ 110 bin EUR'da elden çıkarma 2.750) | | Orta katman 2BR Tawila 250.000 EUR | 7.150 EUR (satın alma 6.250 + yıllık 600 + noter 300) | 12.500 EUR (satın alma 6.250 + 10× yıllık ort. 625) | 18.750 EUR (+ elden çıkarma 6.250) | | Deniz manzaralı villa Fanadir 1.400.000 EUR | 36.800 EUR (satın alma 35.000 + yıllık 1.500 + noter 300) | 50.000 EUR (satın alma 35.000 + 10× yıllık ort. 1.500) | 85.000 EUR (+ elden çıkarma 35.000) |

Bu neyi gösterir:

• Satın alma vergisi yıl 1'e hakimdir — yüzde 2,5 işlem vergisi en büyük tek vergi olayıdır.
• Yıllık vergi faturayı yavaş büyütür — 10 yıl boyunca, yıllık vergi orta katman ve villa mülkleri için satın alma vergisine 1,5–2 kat ekler.
• Satışta elden çıkarma toplam vergi maliyetini kabaca iki katına çıkarır — satış brüt satış değerine başka bir yüzde 2,5 ekler.
• Ülke içi sermaye kazançları üzerine eklenir — bu rakamlar satışta uygulanabilecek herhangi bir Hollanda Box 3, Alman spekülasyon dönemi veya Birleşik Krallık yurt dışı mülk vergisini hariç tutar.

Pratik çıkarım: yabancı alıcılar 10 yıllık tut-ve-sat döngüsü boyunca mülk değerinin yaklaşık yüzde 4–6'sını Mısır vergi maliyeti olarak bütçelemelidir, artı herhangi bir ülke içi vergi yükümlülüğü. Bu, çoğu AB yargı yetkisindeki eşdeğer yükün oldukça altındadır ancak ücretsiz değildir.

İlk günden tutulacak belgeler

Satış zamanında yabancı alıcı sorunlarının en yaygın kaynağı eksik evraktır. Satın almanızı tamamladığınız günden itibaren dosyalayın ve tutun:

• Noter onaylı satış sözleşmesi ve kayıtlı tapu.
• Mısır'a yabancı para girişini gösteren banka transfer makbuzları.
• İşlem vergisi makbuzu ve herhangi bir damga vergisi makbuzu.
• Mülke sahip olduğunuz her yıl için yıllık emlak vergisi ödeme makbuzları.
• Yeni yapı satın aldıysanız herhangi bir geliştirici-ödeme-planı makbuzu.
• Büyük sermaye iyileştirmeleri için makbuzlar (bazı yargı yetkilerinde satışta bunları indirebilirsiniz).

Banka transfer makbuzları olmadan, sonunda satış gelirlerini Mısır'dan geri göndermek gerekenden daha zordur. Bu, satın almada bir avukatı dahil etmeyen alıcılar için en yaygın belgeleme boşluğudur.

Yabancı alıcılar için vergi planlama ipuçları

Aşağıda satış zamanında sürtünme ve sürprizi azaltan altı somut ipucu toplanmıştır.

1. Satın almada özel bir e-posta klasörü ve fiziksel bir klasör kurun. Her makbuz, her sözleşme, her yıllık vergi ödeme onayı her ikisine de gider. Yıl 1 hatırlarsınız; yıl 7 hatırlamazsınız.

2. Yerel ofisiniz sunuyorsa yıllık emlak vergisini otomatik ödeme yoluyla ödeyin. Geç ödeme cezaları vardır ve birikir. Otomatik ödeme ayrıca satış zamanında yararlı temiz bir banka ekstresi izi oluşturur.

3. Büyük çalışmalar için sermaye iyileştirme makbuzlarını tutun. Yeni bir mutfak, bir uzantı, bir yüzme havuzu kurulumu — bunlar Mısır'da olmasa bile ülke içi yargı yetkinizde satışta indirilebilir olabilir.

4. Satın almada banka makbuz formatını teyit edin. Satın almada yanlış makbuz formatı satış zamanında geri gönderme sürtünmesi yaratır, sıklıkla 5–10 yıl sonra. Bunu ilk gün doğru alın.

5. Yıllık emlak vergisi değerlendirmenizi yıllık olarak gözden geçirin. Otorite kira değerini yukarı doğru yeniden değerlendirebilir. Değerlendirmeniz keskin bir şekilde sıçrarsa, resmi itiraz prosedürü vardır ve avukatınız itirazın takip etmeye değer olup olmadığı konusunda tavsiye verebilir.

6. Satışınızı en az 6 ay önceden planlayın. Elden çıkarma vergisi ödemesi, banka makbuz belgelemesi, ülke içi vergi dosyalama ve geri gönderme evrak işi tümü önceden planlamadan yararlanır. Son dakika satışları gereksiz sürtünme ve bazen kaybedilen opsiyonellik yaratır.

Avukatınızla doğrulanacaklar

Herhangi bir satın alma sözleşmesini imzalamadan önce, nitelikli bir Mısırlı avukatla teyit edin:

• Belirli mülk türünüze ve fiyatınıza uygulanabilir güncel gayrimenkul işlem vergisi oranını.
• Site ve ünite için yıllık emlak-vergisi kira-değeri ataması ve sonuçtaki yıllık rakam.
• Yeniden satışta uygulanacak elden çıkarma vergisi oranı ve gelirleri geri göndermek için gerekli belgeleme.
• Gelirin temiz gelecekteki geri gönderme için gerektirdiği banka makbuz formatı.

Yabancı sahiplerin Mısır'da karşılaştığı satış sonrası sürprizlerin çoğu, bu dört noktayı satın almada yazılı olarak alarak önlenebilir.

Sık sorulan sorular

Yabancılar Mısırlılardan daha yüksek emlak vergisi mi öder?

Hayır. Başlık oranları alıcı uyruğundan bağımsız olarak aynıdır — satın almada yüzde 2,5 işlem vergisi, otorite tarafından atanan kira değerine dayalı olarak 196/2008 Sayılı Yasa kapsamında yıllık gayrimenkul vergisi, satışta yüzde 2,5 elden çıkarma vergisi. Farklı olan, yabancı para girişleri etrafındaki belgeleme gereksinimleri ve satış noktasında satıcının ikamet durumudur. Yabancı alıcılar daha ağır belgeleme yüküyle karşılaşır ancak özdeş vergi oranlarıyla.

Bütçelemem gereken yıllık emlak vergisi var mı?

Evet. Çoğu El Gouna mülkü 196/2008 Sayılı Yasa kapsamındaki muafiyet eşiğinin üzerine düşer ve otoritenin atanan kira değerine dayalı olarak yıllık bir gayrimenkul vergisi öder. Rakam mülk katmanı ve atanan kira değerine bağlı olarak konut mülkleri için genellikle yılda 350–1.500 EUR'dur. Avukatınız size siteniz ve üniteniz için belirli rakamı verebilir. Yıllık vergi için çalışan bir tahmin olarak mülk değerinin yüzde 0,15–0,25'ini bütçeleyin.

Satışta ne olur — sermaye kazancı vergisi var mı?

Mısır çerçevesi brüt satış değerinde yüzde 2,5 gayrimenkul elden çıkarma vergisidir, kazanç veya kayıp yapıp yapmadığınıza bakılmaksızın uygulanır. Bu, ülke içi sermaye kazançları muamelenizden ayrıdır. Çoğu AB ülkesi ayrıca sakinleri tarafından yurt dışı mülk satışlarına kendi kurallarını uygular. Hollanda Box 3, Alman 10 yıllık spekülasyon dönemi ve yurt dışı mülk elden çıkaran Birleşik Krallık yerleşik olmayanları, her biri ayrı kurallar uygular. Her iki tarafı da nitelikli danışmanlarla teyit edin.

Satarken iyileştirmeleri indirebilir miyim?

Mısır'da yüzde 2,5 elden çıkarma vergisi, iyileştirmeler için indirim olmadan brüt satış değerine uygulanır. Ülkenizde muamele değişir — Hollanda Box 3 mülkü genellikle iyileştirme indirimi olmadan değerler, Alman spekülasyon dönemi vergilendirmesi vergilendirilebilir kazancı azaltmak için iyileştirme maliyeti indirimine izin verebilir. Sermaye iyileştirme makbuzlarını ne olursa olsun tutun çünkü bazı ülke içi yargı yetkileri buna izin verir ve marjinal depolama maliyeti sıfırdır.

Yıllık emlak vergisini ödemezsem ne olur?

Geç ödeme zamanla biriken cezaları tetikler. Israrlı ödeme yapmamak satışı karmaşıklaştıran mülk üzerinde haciz ile sonuçlanabilir. Yerel vergi dairesi tahsilatı uygulama mekanizmaları aracılığıyla takip edebilir. Çoğu yabancı alıcı otomatik ödeme veya yıllık avukat tarafından işlenen ödeme kurarak sorunlardan kaçınır. Satış zamanında kaçırılan ödemeleri yakalamak mümkündür ancak sürtünme ve maliyet ekler.

Birincil ikamet için muafiyet veya indirim var mı?

Mısır'ın 196/2008 Sayılı Yasası, tanımlanmış bir değerin altındaki mülkleri muaf tutan bir değer eşiği muafiyetine sahiptir. Eşik periyodik olarak ayarlanmıştır — güncel rakamı Mısır Vergi İdaresi veya avukatınızla teyit edin. El Gouna villaları ve çoğu daire için, mülk değeri muafiyeti aşar, bu yüzden muafiyet pratikte nadiren uygulanır. Bazı birincil ikamet indirimleri tarihsel olarak vardı ancak yabancı alıcı profili mülkleri için önemli bir faktör olmadı.

Mülkü kiraya verirsem emlak vergisi nasıl işlenir?

196/2008 Sayılı Yasa kapsamındaki yıllık gayrimenkul vergisi, mülkün kiralanıp kiralanmadığına bakılmaksızın sahibi tarafından ödenir. Kira gelirinin kendisi, kazanılan gelir için Mısır vergi yasası kapsamında ayrı gelir vergisi yükümlülüklerini tetikler. Yerleşik olmayan bir ev sahibiyseniz, kiracının ödemesine stopaj kuralları uygulanabilir. Çoğu yabancı sahip kira geliri raporlamasını yerel vergi dairesi ile koordine eden Mısırlı avukatları veya muhasebecileri aracılığıyla işler. Ülkeniz vergisi de kira gelirine uygulanır — genellikle yabancı kaynaklı gelir olarak beyan edilir.

Sonuç

Tipik 250.000 EUR'luk orta katman El Gouna mülkünün yabancı alıcısı yaklaşık 7.000 EUR yıl 1 vergi maliyetiyle (işlem vergisi artı ilk yıllık) ve 10 yıllık tut-ve-sat döngüsü boyunca yaklaşık 18.750 EUR kümülatif maliyetle karşılaşır. 1,4 milyon EUR'da deniz manzaralı villa yıl 1 için kabaca 37.000 EUR ve 10 yıllık döngü boyunca 85.000 EUR ile karşılaşır. Bu rakamlar karşılaştırılabilir AB yargı yetkilerinin altında oturur ancak maliyet avantajını gerçekleştirmek ve satışta sürtünmeden kaçınmak için mülkiyet süresi boyunca doğru belgeleme gerektirir.

En net sonraki adım imzadan önce Mısırlı avukatınızla üç şeyi teyit etmektir: uygulanabilir belirli işlem vergisi, hedef üniteniz için yıllık emlak-vergisi değerlendirmesi ve gelecekteki geri göndermede çalışacak banka makbuz formatı. Her üçü de doğrulamak hızlıdır ve en yaygın satın alma sonrası sürprizleri önler. gounarealty.com adresinde güncel El Gouna ilanlarına göz atın veya 230/1996 Sayılı Kararname temeli için yabancı mülkiyet kuralları rehberini okuyun.

Sonraki nereye gitmeli

Yabancılar için mortgage rehberimiz finansman tarafını kapsar. 230/1996 Sayılı Kararname açıklayıcısı mülkiyet kuralları temelini kapsar. Henüz bir şehir seçmediyseniz, El Gouna ve Şarm karşılaştırması yaşam tarzı farklılıklarını adım adım gösterir.

{
  "@context": "https://schema.org",
  "@type": "Article",
  "headline": "Mısır'da Emlak Vergileri — alıcı rehberi 2026",
  "description": "Yabancı alıcılar Mısır emlak vergilerinde satın almada, yıllık olarak ve satışta ne öder. İşlem vergisi, 196/2008 Sayılı Yasa kapsamında yıllık emlak vergisi, sermaye kazançları — yıl 1 ve yıl 10 maliyet karşılaştırmasıyla.",
  "image": "https://cdn.gounarealty.com/blog/egypt-property-taxes-guide-hero.webp",
  "datePublished": "2026-08-11",
  "dateModified": "2026-05-25",
  "author": {
    "@type": "Person",
    "name": "Thiemo Sjors",
    "url": "https://gounarealty.com/about",
    "jobTitle": "Kurucu",
    "worksFor": {
      "@type": "Organization",
      "name": "Gouna Realty"
    }
  },
  "publisher": {
    "@type": "Organization",
    "name": "Gouna Realty",
    "logo": {
      "@type": "ImageObject",
      "url": "https://cdn.gounarealty.com/logo.png"
    }
  },
  "mainEntityOfPage": {
    "@type": "WebPage",
    "@id": "https://gounarealty.com/blog/egypt-property-taxes-guide"
  },
  "keywords": "emlak vergisi mısır yabancı, mısır gayrimenkul vergisi, emlak vergileri mısır, yabancı alıcı vergi mısır, yıllık emlak vergisi mısır, sermaye kazançları mülk mısır",
  "inLanguage": "tr"
}

{
  "@context": "https://schema.org",
  "@type": "SpeakableSpecification",
  "cssSelector": [".speakable-summary", ".speakable-faq-1", ".speakable-faq-2", ".speakable-faq-3"],
  "xpath": [
    "/html/body/article/blockquote",
    "/html/body/article/h2[contains(text(),'Sık')]/following-sibling::p[1]",
    "/html/body/article/h2[contains(text(),'Sık')]/following-sibling::p[3]",
    "/html/body/article/h2[contains(text(),'Sık')]/following-sibling::p[5]"
  ]
}

Kaynaklar: Mısır Vergi İdaresi kamu materyalleri (eta.gov.eg); Mısır 196/2008 Sayılı Gayrimenkul Vergi Yasası ve sonraki değişiklikler; mülkün yabancı mülkiyetine ilişkin 230/1996 Sayılı Kararname; Mısır'da mülk vergilendirmesine ilişkin OECD genel bakış (oecd.org).