Налоги на недвижимость в Египте — руководство покупателя 2026

Иностранный покупатель виллы в Эль-Гуне за 250 000 евро платит примерно 6 250 евро налога на сделку с недвижимостью при покупке (2,5% по Закону Египта о налоге на недвижимость 196/2008), плюс 500–1 500 евро на нотариальные и регистрационные расходы. Ежегодно та же вилла платит 400–900 евро налога на недвижимость на основе арендной стоимости, назначенной органом. За 10 лет владения общая налоговая стоимость достигает примерно 11 000–15 000 евро плюс 2,5% налог на отчуждение при продаже. Это руководство разбирает все три налоговых события со сравнением года 1 и года 10, документами, которые нужно сохранять с первого дня, и пунктами проверки для Вашего юриста перед подписанием.

Налоговая сторона покупки недвижимости в Египте — одна из областей, где иностранные покупатели чаще всего получают неполную информацию. Правила меняются, пороги освобождения корректируются, а практический рабочий процесс в местной налоговой инспекции варьируется между регионами. Это руководство объясняет категории налога на недвижимость, которые Вы должны планировать, документы, которые Вам нужны, и пункты проверки для подъёма с Вашим юристом перед подписанием.

Эта статья — общая информация и отражает публично доступные правила по состоянию на 2026 год. Это не налоговый или юридический совет. Проконсультируйтесь с квалифицированным египетским юристом или лицензированным налоговым консультантом о Вашей конкретной сделке. Цифры ниже — только ориентация — подтвердите текущие ставки с Налоговым управлением Египта и Вашим консультантом перед тем, как полагаться на них.

Три основных налоговых события

Покупка недвижимости в Египте обычно запускает три налоговые категории.

При покупке покупатель платит налог на сделку с недвижимостью. Стандартная ставка исторически составляет 2,5% от стоимости объекта, хотя конкретные типы комплексов и условия перепродажи могут варьировать цифру. Регистрационные сборы и нотариальные расходы добавляют меньший слой.

Ежегодно владелец недвижимости платит ежегодный налог на недвижимость по Закону 196/2008 и его поправкам. Ставка рассчитывается против официальной арендной стоимости, назначенной объекту налоговым органом, а не рыночной цены. Многие жилые объекты ниже порога стоимости освобождены, но комплексные виллы и квартиры в Эль-Гуне почти всегда выше линии освобождения.

При продаже продавец платит налог на отчуждение недвижимости. Ставка 2,5% от валовой стоимости продажи была структурой исторически. Режим прироста капитала отделён от этого — подтвердите с Вашим консультантом, подлежит ли Ваша конкретная сделка приросту капитала по египетским правилам или правилам страны проживания.

Расходы при покупке на практике

Для объекта, купленного за 250 000 евро, налог на сделку с недвижимостью 2,5% означает примерно 6 250 евро к оплате при регистрации. Нотариальные сборы и регистрация в Земельном реестре добавляют меньший слой — обычно несколько сотен евро до низких тысяч в зависимости от стоимости и офиса.

Гербовый сбор применяется к конкретным категориям документов во время сделки. Сбор Вашего юриста отделён от этих государственных сборов и обычно составляет 0,5%–1,5% от стоимости объекта в зависимости от фирмы и объёма.

Если Вы покупаете через план оплаты застройщика, а не через единовременную сделку, тайминг налога может отличаться. Некоторые застройщики обрабатывают платёж регистрационного налога как часть плана; некоторые передают его покупателю при регистрации. Подтвердите с застройщиком письменно.

Ежегодный налог на недвижимость

Ежегодный налог на недвижимость Египта по Закону 196/2008 (с поправками) применяется к большинству жилой и коммерческой недвижимости выше порога освобождения. Механизм:

• Налоговый орган назначает объекту "арендную стоимость" — это административная цифра, а не фактическая рыночная аренда.
• Ежегодный налог рассчитывается как процент от этой арендной стоимости.
• Установленное законом освобождение применяется к объектам ниже определённого порога стоимости; порог периодически корректируется.

Для вилл Эль-Гуны и большинства квартир ежегодная цифра обычно варьируется от низких сотен до низких тысяч евро в год, в зависимости от назначенной арендной стоимости. Налоговое управление Египта публикует структуру на своём публичном сайте (см. eta.gov.eg).

Ежегодный налог собирается местной налоговой инспекцией. Арендная стоимость периодически пересматривается органом. Если Вы считаете, что назначенная арендная стоимость значительно выше реалистичной, существует формальная процедура оспаривания — Ваш юрист может посоветовать, стоит ли её преследовать.

Расходы при продаже

Когда Вы продаёте, применяется стандартный налог на отчуждение недвижимости 2,5% от валовой стоимости продажи. Это отдельно от любого режима дохода или прироста капитала, который может применяться в стране Вашего проживания.

Египет исторически рассматривал отчуждение недвижимости как транзакционный налог, а не как налог на прирост капитала, как это делают многие европейские юрисдикции. 2,5% применяется к цене продажи, независимо от того, получили Вы прибыль или убыток. У некоторых категорий — например, продажи унаследованной недвижимости — другой режим. Подтвердите с Вашим консультантом.

Если Вы нерезидент, Вам также следует проверить налоговую позицию в стране Вашего проживания. Большинство стран ЕС применяют ту или иную форму режима прироста капитала к продажам зарубежной недвижимости их резидентами. Нидерланды обычно облагают налогом зарубежную недвижимость по Box 3 (доход от активов), с ежегодной оценкой недвижимости. Германия применяет период спекуляции — если Вы продаёте в течение десяти лет с покупки, прибыль обычно облагается налогом; после десяти лет жилые приросты обычно освобождены. Великобритания применяет свою собственную структуру прироста капитала к нерезидентам, отчуждающим недвижимость в Великобритании, и другое правило для зарубежной недвижимости. Ваш консультант страны проживания объяснит точный режим.

Сравнение общей стоимости года 1 и года 10

Чтобы сделать картину налоговой стоимости конкретной, ниже сравнивается год 1 (покупка плюс первый ежегодный) с годом 10 (накопительно через десять лет владения) для трёх уровней недвижимости. Цифры только ориентация.

| Уровень недвижимости | Стоимость года 1 (покупка + первый годовой) | Накопительная стоимость года 10 (искл. продажу) | Год 10 при продаже (вкл. 2,5% отчуждения) | |---------------|-----------------------------------------|----------------------------------------|----------------------------------------| | Студия Даунтаун 1-сп. 110 000 евро | 3 200 евро (покупка 2 750 + годовой 350 + нотариус 100) | 6 300 евро (покупка 2 750 + 10× годовой сред. 350) | 9 050 евро (+ отчуждение 2 750 от 110 тыс. евро) | | Средний 2-сп. Тавила 250 000 евро | 7 150 евро (покупка 6 250 + годовой 600 + нотариус 300) | 12 500 евро (покупка 6 250 + 10× годовой сред. 625) | 18 750 евро (+ отчуждение 6 250) | | Вилла с видом на море Фанадир 1 400 000 евро | 36 800 евро (покупка 35 000 + годовой 1 500 + нотариус 300) | 50 000 евро (покупка 35 000 + 10× годовой сред. 1 500) | 85 000 евро (+ отчуждение 35 000) |

Что это показывает:

• Покупной налог доминирует в году 1 — налог на сделку 2,5% — самое большое единичное налоговое событие.
• Ежегодный налог медленно растит счёт — за 10 лет ежегодный налог добавляет 1,5–2× покупного налога для среднего уровня и виллы.
• Отчуждение при продаже примерно удваивает общую налоговую стоимость — продажа добавляет ещё 2,5% от валовой стоимости продажи.
• Прирост капитала страны проживания сверху — эти цифры исключают любой голландский Box 3, немецкий период спекуляции или британский налог на зарубежную недвижимость, который может применяться при продаже.

Практический вывод: иностранные покупатели должны заложить примерно 4–6% от стоимости недвижимости в египетскую налоговую стоимость за 10-летний цикл удержания-продажи плюс любые налоговые обязательства страны проживания. Это сидит значительно ниже эквивалентной нагрузки в большинстве юрисдикций ЕС, но это не бесплатно.

Документы, которые нужно сохранять с первого дня

Самый распространённый источник проблем иностранных покупателей при продаже — отсутствующие документы. С дня завершения Вашей покупки документируйте и сохраняйте:

• Нотариально заверенный договор купли-продажи и зарегистрированный титул.
• Банковские квитанции о переводе, показывающие приток иностранной валюты в Египет.
• Квитанцию о налоге на сделку и любые квитанции гербового сбора.
• Квитанции о ежегодной оплате налога на недвижимость за каждый год владения объектом.
• Квитанции о плане оплаты застройщика, если Вы купили новое строительство.
• Квитанции о капитальных улучшениях (Вы можете вычесть их при продаже в некоторых юрисдикциях).

Без банковских квитанций о переводе репатриация выручки от продажи из Египта в конце сложнее, чем должна быть. Это самый распространённый пробел в документации для покупателей, не имевших юриста при покупке.

Советы по налоговому планированию для иностранных покупателей

Ниже собраны шесть конкретных советов, снижающих трение и сюрпризы при продаже.

1. Создайте выделенную папку email и физическую папку при покупке. Каждая квитанция, каждый контракт, каждое подтверждение ежегодной оплаты налога идёт в обе. Год 1 Вы помните; год 7 — нет.

2. Платите ежегодный налог на недвижимость прямым дебетом, если местная инспекция это предлагает. Существуют штрафы за позднюю оплату, которые накапливаются. Прямой дебет также создаёт чистый след банковской выписки, полезный при продаже.

3. Сохраняйте квитанции о капитальных улучшениях для крупных работ. Новая кухня, расширение, установка бассейна — они могут быть вычетными при продаже в юрисдикции страны Вашего проживания, даже если не в Египте.

4. Подтвердите формат банковской квитанции при покупке. Неправильный формат квитанции при покупке создаёт трение репатриации при продаже, часто через 5–10 лет. Сделайте это правильно в первый день.

5. Ежегодно проверяйте оценку Вашего ежегодного налога на недвижимость. Орган может пересматривать арендную стоимость вверх. Если Ваша оценка резко прыгает, существует формальная процедура оспаривания, и Ваш юрист может посоветовать, стоит ли оспаривание преследовать.

6. Планируйте Вашу продажу минимум за 6 месяцев. Оплата налога на отчуждение, документация банковской квитанции, налоговая отчётность страны проживания и бумажная работа репатриации — все выигрывают от предварительного планирования. Продажи в последнюю минуту создают ненужное трение и иногда потерянную опциональность.

Что проверить с Вашим юристом

Перед подписанием любого договора покупки подтвердите с квалифицированным египетским юристом:

• Текущую ставку налога на сделку с недвижимостью, применимую к Вашему конкретному типу и цене.
• Назначение арендной стоимости ежегодного налога для комплекса и единицы и результирующую ежегодную цифру.
• Ставку налога на отчуждение, которая применилась бы при перепродаже, и документацию, необходимую для репатриации выручки.
• Формат банковской квитанции, который Ваш приток требует для чистой будущей репатриации.

Большинство сюрпризов после продажи, с которыми сталкиваются иностранные владельцы в Египте, можно предотвратить, зафиксировав эти четыре пункта при покупке.

Частые вопросы

Платят ли иностранцы более высокие налоги на недвижимость, чем египтяне?

Нет. Заголовочные ставки одинаковы независимо от национальности покупателя — 2,5% налог на сделку при покупке, ежегодный налог на недвижимость по Закону 196/2008 на основе назначенной органом арендной стоимости, 2,5% налог на отчуждение при продаже. Что отличается — это требования к документации вокруг притоков иностранной валюты и статус резидентства продавца на момент продажи. Иностранные покупатели сталкиваются с более тяжёлым бременем документации, но идентичными налоговыми ставками.

Есть ли ежегодный налог на недвижимость, на который мне нужно заложить бюджет?

Да. Большинство объектов Эль-Гуны выше порога освобождения по Закону 196/2008 и платят ежегодный налог на недвижимость на основе назначенной органом арендной стоимости. Цифра обычно 350–1 500 евро в год для жилой недвижимости в зависимости от уровня и назначенной арендной стоимости. Ваш юрист может дать Вам конкретную цифру для Вашего комплекса и единицы. Заложите 0,15–0,25% от стоимости недвижимости как рабочую оценку ежегодного налога.

Что происходит при продаже — есть ли налог на прирост капитала?

Египетская структура — это налог на отчуждение недвижимости 2,5% от валовой стоимости продажи, применяемый независимо от того, получили Вы прибыль или убыток. Это отдельно от Вашего режима прироста капитала страны проживания. Большинство стран ЕС также применяют свои собственные правила к продажам зарубежной недвижимости их резидентами. Голландский Box 3, немецкий 10-летний период спекуляции и британские нерезиденты, отчуждающие зарубежную недвижимость, каждый применяют отличные правила. Подтвердите обе стороны с квалифицированными консультантами.

Могу ли я вычесть улучшения при продаже?

В Египте налог на отчуждение 2,5% применяется к валовой стоимости продажи без вычета на улучшения. В стране Вашего проживания режим варьируется — голландский Box 3 обычно оценивает недвижимость без вычетов на улучшения, в то время как немецкое налогообложение периода спекуляции может позволить вычеты затрат на улучшения для снижения облагаемой прибыли. Сохраняйте квитанции о капитальных улучшениях в любом случае, потому что некоторые юрисдикции страны проживания их позволяют, а маржинальная стоимость хранения нулевая.

Что если я не плачу ежегодный налог на недвижимость?

Поздняя оплата запускает штрафы, накапливающиеся со временем. Постоянная неоплата может привести к залогам на недвижимость, осложняющим продажу. Местная налоговая инспекция может преследовать сбор через механизмы исполнения. Большинство иностранных покупателей избегают проблем, настраивая прямой дебет или ежегодную оплату через юриста. Догнать пропущенные платежи при продаже возможно, но добавляет трение и стоимость.

Есть ли освобождения или сокращения для основного жилья?

Закон Египта 196/2008 имеет освобождение по порогу стоимости, освобождающее недвижимость ниже определённой стоимости. Порог периодически корректируется — подтвердите текущую цифру с Налоговым управлением Египта или Вашим юристом. Для вилл Эль-Гуны и большинства квартир стоимость недвижимости превышает освобождение, поэтому освобождение редко применяется на практике. Некоторые сокращения для основного жилья существовали исторически, но не были основным фактором для профиля недвижимости иностранного покупателя.

Как обрабатывается налог на недвижимость, если я сдаю объект в аренду?

Ежегодный налог на недвижимость по Закону 196/2008 платит владелец независимо от того, сдан ли объект. Сам арендный доход запускает отдельные обязательства по подоходному налогу по египетскому налоговому праву на заработанный доход. Если Вы нерезидент-арендодатель, к платежу арендатора могут применяться правила удержания. Большинство иностранных владельцев обрабатывают отчётность по арендному доходу через своего египетского юриста или бухгалтера, координирующего с местной налоговой инспекцией. Налог страны Вашего проживания также применяется к арендному доходу — обычно декларируется как доход иностранного источника.

Заключение

Иностранный покупатель типичного объекта среднего уровня в Эль-Гуне за 250 000 евро сталкивается с примерно 7 000 евро налоговой стоимости в году 1 (налог на сделку плюс первый ежегодный) и примерно 18 750 евро в накопительной стоимости через 10-летний цикл удержания-продажи. Вилла с видом на море за 1,4 млн евро сталкивается с примерно 37 000 евро в году 1 и 85 000 евро за 10-летний цикл. Эти цифры сидят ниже сопоставимых юрисдикций ЕС, но требуют правильной документации в течение периода владения, чтобы реализовать преимущество стоимости и избежать трения при продаже.

Самый ясный следующий шаг — подтвердить три вещи с Вашим египетским юристом перед подписанием: конкретный применимый налог на сделку, оценку ежегодного налога для Вашей целевой единицы и формат банковской квитанции, который сработает при будущей репатриации. Все три быстро проверяются и предотвращают самые распространённые сюрпризы после покупки. Просмотрите текущие объявления Эль-Гуны на gounarealty.com или прочитайте руководство по правилам иностранного владения для базы Декрета 230/1996.

Куда идти дальше

Наше руководство по ипотеке для иностранцев охватывает финансовую сторону. Объяснение Декрета 230/1996 охватывает базу правил владения. Если Вы ещё не выбрали город, сравнение Эль-Гуна и Шарм проходит через различия образа жизни.

{
  "@context": "https://schema.org",
  "@type": "Article",
  "headline": "Налоги на недвижимость в Египте — руководство покупателя 2026",
  "description": "Что иностранные покупатели платят в египетских налогах на недвижимость при покупке, ежегодно и при продаже. Налог на сделку, годовой налог, прирост капитала.",
  "image": "https://cdn.gounarealty.com/blog/egypt-property-taxes-guide-hero.webp",
  "datePublished": "2026-08-11",
  "dateModified": "2026-05-25",
  "author": {
    "@type": "Person",
    "name": "Thiemo Sjors",
    "url": "https://gounarealty.com/about",
    "jobTitle": "Founder",
    "worksFor": {
      "@type": "Organization",
      "name": "Gouna Realty"
    }
  },
  "publisher": {
    "@type": "Organization",
    "name": "Gouna Realty",
    "logo": {
      "@type": "ImageObject",
      "url": "https://cdn.gounarealty.com/logo.png"
    }
  },
  "mainEntityOfPage": {
    "@type": "WebPage",
    "@id": "https://gounarealty.com/ru/blog/egypt-property-taxes-guide"
  },
  "inLanguage": "ru"
}

Источники: публичные материалы Налогового управления Египта (eta.gov.eg); Закон Египта о налоге на недвижимость 196/2008 и последующие поправки; Декрет 230/1996 об иностранном владении; обзор ОЭСР налогообложения недвижимости в Египте (oecd.org).