ضرائب العقارات في مصر — دليل المشتري 2026

يدفع المشتري الأجنبي لفيلا بقيمة 250,000€ يورو في الجونة حوالي 6,250€ في ضريبة معاملة العقارات عند الشراء (2.5% بموجب قانون الضرائب العقارية المصري 196/2008)، بالإضافة إلى 500-1,500€ في تكاليف كاتب العدل والتسجيل. سنويًا، تدفع نفس الفيلا 400-900€ في ضريبة العقارات بناءً على القيمة الإيجارية المخصصة من السلطة. على مدى 10 سنوات من الملكية، تصل التكلفة الضريبية الإجمالية إلى حوالي 11,000-15,000€ بالإضافة إلى ضريبة التصرف بنسبة 2.5% عند البيع. يفصل هذا الدليل جميع الأحداث الضريبية الثلاثة مع مقارنة السنة 1 مقابل السنة 10، والمستندات التي يجب الاحتفاظ بها من اليوم الأول، ونقاط التحقق لمحاميك قبل التوقيع.

الجانب الضريبي لشراء عقار في مصر هو أحد المجالات التي يحصل فيها المشترون الأجانب على معلومات غير مكتملة في الغالب. تتغير القواعد، يتم تعديل عتبات الإعفاء، ويتفاوت سير العمل العملي في مكتب الضرائب المحلي بين المناطق. يشرح هذا الدليل فئات ضريبة العقارات التي يجب أن تخطط لها، والمستندات التي تحتاجها، ونقاط التحقق التي يجب طرحها مع محاميك قبل التوقيع.

هذه المقالة معلومات عامة وتعكس القواعد المتاحة للعامة اعتبارًا من 2026. ليست نصيحة ضريبية أو قانونية. استشر محاميًا مصريًا مؤهلًا أو مستشار ضرائب مرخصًا حول معاملتك المحددة. الأرقام أدناه توجيه فقط — أكد المعدلات الحالية مع هيئة الضرائب المصرية ومستشارك قبل الاعتماد عليها.

الأحداث الضريبية الرئيسية الثلاثة

يؤدي شراء عقار في مصر عادةً إلى ثلاث فئات ضريبية.

عند الشراء، يدفع المشتري ضريبة معاملة عقارية. كان المعدل القياسي تاريخيًا 2.5% من قيمة العقار، على الرغم من أن أنواع المجمعات المحددة وشروط إعادة البيع يمكن أن تغير الرقم. تضيف رسوم التسجيل وتكاليف كاتب العدل طبقة أصغر.

سنويًا، يدفع مالك العقار ضريبة العقارات السنوية بموجب القانون 196/2008 وتعديلاته. يُحسب المعدل مقابل قيمة إيجار رسمية مخصصة للعقار من قبل سلطة الضرائب، وليس سعر السوق. تُعفى العديد من العقارات السكنية أقل من عتبة قيمة، لكن فلل وشقق المجمع في الجونة تقع دائمًا تقريبًا فوق خط الإعفاء.

عند البيع، يدفع البائع ضريبة تصرف عقاري. كان المعدل البالغ 2.5% على قيمة البيع الإجمالية هو الهيكل تاريخيًا. يتم التعامل مع مكاسب رأس المال بشكل منفصل عن هذا — أكد مع مستشارك ما إذا كانت معاملتك المحددة خاضعة لمكاسب رأس المال بموجب قواعد الضرائب المصرية أو في بلد إقامتك.

تكاليف عند الشراء في الممارسة

لعقار يتم شراؤه بـ250,000€، تعني ضريبة معاملة العقارات بنسبة 2.5% حوالي 6,250€ مستحقة عند التسجيل. تضيف رسوم كاتب العدل وتسجيل سجل الأراضي طبقة أصغر — عادةً بضع مئات من اليورو إلى ألف منخفض اعتمادًا على القيمة والمكتب.

تنطبق رسوم الدمغة على فئات مستندات محددة خلال المعاملة. رسم محاميك منفصل عن هذه الرسوم الحكومية ويصل عادةً إلى 0.5%-1.5% من قيمة العقار اعتمادًا على الشركة والنطاق.

إذا كنت تشتري من خلال خطة دفع مطور بدلًا من شراء معاملة واحدة، فقد يختلف توقيت الضريبة. يتعامل بعض المطورين مع دفع ضريبة التسجيل كجزء من الخطة؛ بعضهم يمررها إلى المشتري عند التسجيل. أكد مع المطور كتابيًا.

ضريبة العقارات السنوية

تنطبق ضريبة العقارات السنوية المصرية بموجب القانون 196/2008 (كما تم تعديله) على معظم العقارات السكنية والتجارية فوق عتبة الإعفاء. الآلية:

• تخصص سلطة الضرائب "قيمة إيجارية" للعقار — هذا رقم إداري، وليس إيجار السوق الفعلي.
• تُحسب الضريبة السنوية كنسبة مئوية من تلك القيمة الإيجارية.
• ينطبق إعفاء قانوني على العقارات أقل من عتبة قيمة محددة؛ تم تعديل العتبة دوريًا.

بالنسبة لفلل الجونة ومعظم الشقق، يميل الرقم السنوي إلى التراوح من بضع مئات إلى ألف يورو منخفض في السنة، اعتمادًا على القيمة الإيجارية المخصصة. تنشر هيئة الضرائب المصرية الإطار على موقعها العام (انظر eta.gov.eg).

يتم تحصيل الضريبة السنوية من قبل مكتب الضرائب المحلي. تتم مراجعة القيمة الإيجارية دوريًا من قبل السلطة. إذا كنت تعتقد أن القيمة الإيجارية المخصصة أعلى بكثير من الواقعية، فهناك إجراء طعن رسمي — يمكن لمحاميك تقديم المشورة بشأن ما إذا كان يستحق المتابعة.

تكاليف عند البيع

عندما تبيع، تنطبق ضريبة التصرف العقاري القياسية بنسبة 2.5% من قيمة البيع الإجمالية. هذا منفصل عن أي معاملة دخل أو مكاسب رأس المال قد تنطبق في بلد إقامتك.

عاملت مصر تاريخيًا التصرف العقاري كضريبة معاملة بدلًا من ضريبة مكاسب رأس المال بالطريقة التي تفعلها العديد من الولايات القضائية الأوروبية. تنطبق نسبة 2.5% على سعر البيع، بغض النظر عما إذا كنت حققت مكاسب أو خسارة. لدى بعض الفئات — على سبيل المثال، بيع العقار الموروث — معاملة مختلفة. أكد مع مستشارك.

إذا كنت غير مقيم، يجب عليك أيضًا التحقق من الموقف الضريبي في بلد إقامتك. تطبق معظم دول الاتحاد الأوروبي شكلًا من أشكال معاملة مكاسب رأس المال على مبيعات العقارات الخارجية من قبل المقيمين فيها. تفرض هولندا عادةً ضريبة على العقارات الخارجية بموجب Box 3 (الدخل من الأصول)، مع تقييم العقار سنويًا. تطبق ألمانيا فترة مضاربة — إذا بعت في غضون عشر سنوات من الشراء، فإن المكسب عمومًا خاضع للضريبة؛ بعد عشر سنوات، تكون المكاسب السكنية معفاة عمومًا. تطبق المملكة المتحدة إطار مكاسب رأس المال الخاص بها على غير المقيمين الذين يتصرفون في عقار يقع في المملكة المتحدة وقاعدة مختلفة للعقارات الخارجية. سيشرح مستشار بلدك المعاملة الدقيقة.

مقارنة التكلفة الإجمالية السنة 1 مقابل السنة 10

لجعل صورة التكلفة الضريبية ملموسة، يقارن أدناه السنة 1 (الشراء بالإضافة إلى أول سنوي) مع السنة 10 (التراكمي على مدى عشر سنوات من الملكية) لثلاث فئات عقارية. الأرقام توجيه فقط.

| فئة العقار | تكلفة السنة 1 (الشراء + أول سنوي) | التكلفة التراكمية للسنة 10 (باستثناء البيع) | السنة 10 إذا تم البيع (شاملًا التصرف 2.5%) | |---------------|-----------------------------------------|----------------------------------------|----------------------------------------| | استوديو بغرفة نوم في دانتاون 110,000€ | 3,200€ (شراء 2,750 + سنوي 350 + كاتب عدل 100) | 6,300€ (شراء 2,750 + 10× متوسط سنوي 350) | 9,050€ (+ تصرف 2,750 على 110 ألف يورو) | | غرفتي نوم متوسطة في طويلة 250,000€ | 7,150€ (شراء 6,250 + سنوي 600 + كاتب عدل 300) | 12,500€ (شراء 6,250 + 10× متوسط سنوي 625) | 18,750€ (+ تصرف 6,250) | | فيلا إطلالة بحرية في فنادير 1,400,000€ | 36,800€ (شراء 35,000 + سنوي 1,500 + كاتب عدل 300) | 50,000€ (شراء 35,000 + 10× متوسط سنوي 1,500) | 85,000€ (+ تصرف 35,000) |

ما يظهره هذا:

• ضريبة الشراء تهيمن على السنة 1 — ضريبة المعاملة 2.5% هي إلى حد بعيد أكبر حدث ضريبي واحد.
• الضريبة السنوية تنمو الفاتورة ببطء — على مدى 10 سنوات، تضيف الضريبة السنوية 1.5-2× ضريبة الشراء لعقارات الفئة المتوسطة والفلل.
• التصرف عند البيع يضاعف تقريبًا إجمالي التكلفة الضريبية — يضيف البيع 2.5% أخرى على قيمة البيع الإجمالية.
• ضريبة مكاسب رأس المال في بلد الأم على الأعلى — تستثني هذه الأرقام أي ضريبة هولندية Box 3 أو فترة مضاربة ألمانية أو ضريبة عقار خارجي في المملكة المتحدة قد تنطبق عند البيع.

الخلاصة العملية: يجب على المشترين الأجانب رصد ميزانية حوالي 4-6% من قيمة العقار في تكلفة الضرائب المصرية على مدى دورة احتفاظ وبيع لمدة 10 سنوات، بالإضافة إلى أي التزامات ضريبية في بلد الأم. هذا يقع تحت العبء المكافئ في معظم ولايات الاتحاد الأوروبي، لكنه ليس مجانيًا.

المستندات التي يجب الاحتفاظ بها من اليوم الأول

المصدر الأكثر شيوعًا لمشاكل المشتري الأجنبي في وقت البيع هو الأوراق المفقودة. من اليوم الذي تكمل فيه عملية الشراء، احفظ واحتفظ بـ:

• عقد البيع الموثق وسند الملكية المسجل.
• إيصالات التحويل البنكي التي تظهر تدفق العملة الأجنبية إلى مصر.
• إيصال ضريبة المعاملة وأي إيصالات رسوم الدمغة.
• إيصالات دفع ضريبة العقارات السنوية لكل سنة امتلكت فيها العقار.
• أي إيصالات لخطة دفع المطور إذا اشتريت بناءً جديدًا.
• إيصالات للتحسينات الرأسمالية الكبرى (قد تتمكن من خصمها عند البيع في بعض الولايات القضائية).

بدون إيصالات التحويل البنكي، تكون إعادة توطين عائدات البيع خارج مصر في النهاية أصعب مما يجب أن تكون. هذه هي فجوة التوثيق الأكثر شيوعًا للمشترين الذين لم يكن لديهم محامٍ متضمن في الشراء.

نصائح التخطيط الضريبي للمشترين الأجانب

أدناه يجمع ست نصائح ملموسة تقلل الاحتكاك والمفاجأة في وقت البيع.

1. أنشئ مجلد بريد إلكتروني مخصصًا ومجلدًا ماديًا عند الشراء. كل إيصال، كل عقد، كل تأكيد دفع ضريبة سنوية يذهب إلى كليهما. السنة 1 تتذكر؛ السنة 7 لا.

2. ادفع ضريبة العقارات السنوية عبر الخصم المباشر إذا قدمها مكتبك المحلي. توجد عقوبات الدفع المتأخر وتتراكم. يخلق الخصم المباشر أيضًا مسار كشف حساب بنكي نظيفًا مفيدًا في وقت البيع.

3. احتفظ بإيصالات التحسينات الرأسمالية للأعمال الكبرى. مطبخ جديد، توسعة، تركيب حمام سباحة — قد تكون قابلة للخصم عند البيع في ولايتك القضائية في بلد الأم حتى لو لم يكن في مصر.

4. أكد تنسيق الإيصال البنكي عند الشراء. تنسيق إيصال خاطئ عند الشراء يخلق احتكاكًا في إعادة التوطين في وقت البيع، غالبًا 5-10 سنوات لاحقًا. احصل على هذا بشكل صحيح في اليوم الأول.

5. راجع تقييم ضريبة العقارات السنوية سنويًا. يمكن للسلطة إعادة تقييم القيمة الإيجارية صعودًا. إذا قفز تقييمك بشكل حاد، فإن إجراء الطعن الرسمي موجود ويمكن لمحاميك تقديم المشورة حول ما إذا كان الطعن يستحق المتابعة.

6. خطط لبيعك قبل 6 أشهر على الأقل. دفع ضريبة التصرف، توثيق الإيصال البنكي، إيداعات الضرائب في بلد الأم، وأوراق إعادة التوطين كلها تستفيد من التخطيط المسبق. تخلق المبيعات في اللحظة الأخيرة احتكاكًا غير ضروري وأحيانًا اختيارية مفقودة.

ما يجب التحقق منه مع محاميك

قبل التوقيع على أي عقد شراء، أكد مع محامٍ مصري مؤهل:

• معدل ضريبة معاملة العقارات الحالي المنطبق على نوع وسعر عقارك المحدد.
• تخصيص القيمة الإيجارية لضريبة العقارات السنوية للمجمع والوحدة، والرقم السنوي الناتج.
• معدل ضريبة التصرف الذي سيُطبق عند إعادة البيع والوثائق اللازمة لإعادة توطين العائدات.
• تنسيق الإيصال البنكي الذي يتطلبه التدفق الخاص بك لإعادة التوطين المستقبلية النظيفة.

يمكن منع معظم المفاجآت بعد البيع التي يواجهها الملاك الأجانب في مصر بكتابة هذه النقاط الأربع عند الشراء.

الأسئلة الشائعة

هل يدفع الأجانب ضرائب عقارية أعلى من المصريين؟

لا. المعدلات الرئيسية هي نفسها بغض النظر عن جنسية المشتري — ضريبة معاملة 2.5% عند الشراء، ضريبة عقارية سنوية بموجب القانون 196/2008 بناءً على القيمة الإيجارية المخصصة من السلطة، ضريبة تصرف 2.5% عند البيع. ما يختلف هو متطلبات التوثيق حول تدفقات العملة الأجنبية الواردة ووضع إقامة البائع في نقطة البيع. يواجه المشترون الأجانب عبء توثيق أثقل لكن معدلات ضريبية متطابقة.

هل هناك ضريبة عقارية سنوية أحتاج لرصد ميزانية لها؟

نعم. تقع معظم عقارات الجونة فوق عتبة الإعفاء بموجب القانون 196/2008 وتدفع ضريبة عقارية سنوية بناءً على القيمة الإيجارية المخصصة من السلطة. الرقم عادةً 350-1,500€ في السنة للعقارات السكنية اعتمادًا على فئة العقار والقيمة الإيجارية المخصصة. يمكن لمحاميك إعطاؤك الرقم المحدد لمجمعك ووحدتك. ارصد ميزانية 0.15-0.25% من قيمة العقار كتقدير عمل للضريبة السنوية.

ماذا يحدث عند البيع — هل هناك ضريبة مكاسب رأس المال؟

الإطار المصري هو ضريبة تصرف عقاري بنسبة 2.5% على قيمة البيع الإجمالية، تُطبق سواء حققت مكسبًا أو خسارة. هذا منفصل عن معاملة مكاسب رأس المال في بلدك الأصلي. تطبق معظم دول الاتحاد الأوروبي أيضًا قواعدها الخاصة على مبيعات العقارات الخارجية من قبل المقيمين فيها. تطبق ضريبة Box 3 الهولندية وفترة المضاربة الألمانية لمدة 10 سنوات والمملكة المتحدة لغير المقيمين الذين يتصرفون في عقار خارجي قواعد مميزة. أكد كلا الجانبين مع مستشارين مؤهلين.

هل يمكنني خصم التحسينات عند البيع؟

في مصر، تنطبق ضريبة التصرف 2.5% على قيمة البيع الإجمالية بدون خصم للتحسينات. في بلدك الأصلي، تتفاوت المعاملة — تقيّم ضريبة Box 3 الهولندية عمومًا العقار بدون خصومات للتحسينات، بينما قد تسمح ضرائب فترة المضاربة الألمانية بخصومات تكلفة التحسين لتقليل الكسب الخاضع للضريبة. احتفظ بإيصالات التحسين الرأسمالي بغض النظر لأن بعض ولايات بلد الأم تسمح بها وتكلفة التخزين الهامشية صفر.

ماذا لو لم أدفع ضريبة العقارات السنوية؟

يؤدي الدفع المتأخر إلى عقوبات تتراكم بمرور الوقت. يمكن أن يؤدي عدم الدفع المستمر إلى امتيازات على العقار تعقد البيع. يمكن لمكتب الضرائب المحلي متابعة التحصيل من خلال آليات الإنفاذ. يتجنب معظم المشترين الأجانب القضايا بإعداد خصم مباشر أو دفع سنوي بواسطة المحامي. اللحاق بالمدفوعات الفائتة في وقت البيع ممكن لكنه يضيف احتكاكًا وتكلفة.

هل هناك إعفاءات أو تخفيضات للإقامة الرئيسية؟

لدى القانون 196/2008 المصري إعفاء عتبة قيمة يعفي العقارات أقل من قيمة محددة. تم تعديل العتبة دوريًا — أكد الرقم الحالي مع هيئة الضرائب المصرية أو محاميك. بالنسبة لفلل الجونة ومعظم الشقق، تتجاوز قيمة العقار الإعفاء، لذا نادرًا ما ينطبق الإعفاء في الممارسة. كانت بعض تخفيضات الإقامة الرئيسية موجودة تاريخيًا لكنها لم تكن عاملًا رئيسيًا لعقارات ملف المشتري الأجنبي.

كيف تتم معاملة ضريبة العقارات إذا قمت بتأجير العقار؟

تُدفع الضريبة العقارية السنوية بموجب القانون 196/2008 من قبل المالك بغض النظر عما إذا كان العقار مؤجرًا. يؤدي دخل الإيجار نفسه إلى التزامات ضريبة دخل منفصلة بموجب قانون الضرائب المصرية للدخل المكتسب. إذا كنت مالكًا غير مقيم، فقد تنطبق قواعد الاستقطاع على دفع المستأجر. يتعامل معظم الملاك الأجانب مع تقارير دخل الإيجار عبر محاميهم المصري أو محاسبهم، الذي ينسق مع مكتب الضرائب المحلي. تنطبق ضريبة بلدك الأصلي أيضًا على دخل الإيجار — يُعلن عنه عادةً كدخل أجنبي المصدر.

خاتمة

يواجه المشتري الأجنبي لعقار نموذجي بقيمة 250,000€ يورو في فئة متوسطة في الجونة حوالي 7,000€ في تكلفة ضريبة السنة 1 (ضريبة المعاملة بالإضافة إلى أول سنوي)، وحوالي 18,750€ في التكلفة التراكمية خلال دورة احتفاظ وبيع لمدة 10 سنوات. فيلا إطلالة بحرية بقيمة 1.4 مليون يورو تواجه حوالي 37,000€ في السنة 1 و85,000€ على مدى دورة 10 سنوات. تقع هذه الأرقام تحت ولايات الاتحاد الأوروبي القابلة للمقارنة لكنها تتطلب توثيقًا صحيحًا طوال فترة الملكية لتحقيق ميزة التكلفة وتجنب الاحتكاك عند البيع.

الخطوة التالية الأوضح هي تأكيد ثلاثة أشياء مع محاميك المصري قبل التوقيع: ضريبة المعاملة المحددة المنطبقة، وتقييم ضريبة العقارات السنوية لوحدتك المستهدفة، وتنسيق الإيصال البنكي الذي سيعمل في إعادة التوطين المستقبلية. كل الثلاثة سريعة التحقق وتمنع المفاجآت بعد الشراء الأكثر شيوعًا. تصفح إعلانات الجونة الحالية على gounarealty.com أو اقرأ دليل قواعد الملكية الأجنبية للحصول على خط الأساس للمرسوم 230/1996.

أين تذهب بعد ذلك

يغطي دليل الرهن العقاري للأجانب لدينا جانب التمويل. يغطي شرح المرسوم 230/1996 خط الأساس لقاعدة الملكية. إذا لم تكن قد اخترت مدينة بعد، تمر مقارنة الجونة مقابل شرم عبر اختلافات نمط الحياة.

{
  "@context": "https://schema.org",
  "@type": "Article",
  "headline": "Property taxes in Egypt — buyer guide 2026",
  "description": "What foreign buyers pay in Egyptian property taxes at purchase, annually, and at sale. Transaction tax, annual property tax under Law 196/2008, capital gains — with year-1 vs year-10 cost comparison.",
  "image": "https://cdn.gounarealty.com/blog/egypt-property-taxes-guide-hero.webp",
  "datePublished": "2026-08-11",
  "dateModified": "2026-05-25",
  "author": {
    "@type": "Person",
    "name": "Thiemo Sjors",
    "url": "https://gounarealty.com/about",
    "jobTitle": "Founder",
    "worksFor": {
      "@type": "Organization",
      "name": "Gouna Realty"
    }
  },
  "publisher": {
    "@type": "Organization",
    "name": "Gouna Realty",
    "logo": {
      "@type": "ImageObject",
      "url": "https://cdn.gounarealty.com/logo.png"
    }
  },
  "mainEntityOfPage": {
    "@type": "WebPage",
    "@id": "https://gounarealty.com/blog/egypt-property-taxes-guide"
  },
  "keywords": "property tax egypt foreigner, egypt real estate tax, property taxes egypt, foreign buyer tax egypt, annual property tax egypt, capital gains property egypt",
  "inLanguage": "ar"
}

المصادر: مواد عامة من هيئة الضرائب المصرية (eta.gov.eg)؛ قانون الضرائب العقارية المصرية 196/2008 والتعديلات اللاحقة؛ المرسوم 230/1996 بشأن الملكية الأجنبية للعقارات؛ نظرة عامة لمنظمة التعاون الاقتصادي والتنمية حول الضرائب العقارية في مصر (oecd.org).